Die 10 wichtigsten Tipps für Deine Baufinanzierung

MEINE 10 WICHTIGSTEN TIPPS FÜR DEINE BAUFINANZIERUNG

Du hast dein Traumhaus gefunden und möchtest wissen, ob die Immobilie zu deinem Budget und zu deinem Einkommen passt. Besonders wichtig ist dir dabei, dass die Finanzierung auf deine Wünsche abgestimmt ist und du dich mit deiner Entscheidung wohlfühlst! Dann lies meine 10 wichtigsten Tipps für eine erfolgreiche Umsetzung deines Investitionsvorhabens.

Zu diesem Blogartikel wird es zeitnah einen zweiteiligen Podcast geben mit weiteren Erläuterungen zu meinen Praxistipps. Möchtest Du diesen Blogartikel exklusiv als 6seitige PDF-Datei zum Abspeichern und Nachlesen erhalten, dann schreibe mir unter diesem Link  oder direkt in den Kommentaren zu diesem Blogartikel.

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1.   Tipp

Wie viel Eigenkapital steht Dir zu Verfügung?

Dies ist ein ganz elementarer Punkt, da sich danach die Höhe deiner möglichen Anschaffungssumme für eine Immobilie ausrichtet, um auch eine entsprechende Bankfinanzierung zu bekommen. Grundsätzlich sollten die Nebenkosten für den Immobilienerwerb immer aus Eigenkapital erfolgen. d.h. die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklercourtage.

Es gibt auch noch Möglichkeiten „indirektes“ Eigenkapital für die Finanzierung zur Konditionsoptimierung einzusetzen, wie zum Beispiel durch die Einbindung einer bereits bestehenden Immobilie oder die Abtretung vorhandener liquider Vermögenswerte als Sicherheit.

2.   Tipp

Welche Finanzierungssumme kannst Du Dir leisten?

Unter Berücksichtigung deines geplanten Eigenkapitals stellt sich jetzt die Frage, welche monatliche Kreditrate für dich entspannt aufgebracht werden kann, ohne dich verbiegen zu müssen. Die Höhe der Rate richtet sich nach der Höhe der Darlehenssumme und nach der Höhe des Zinssatzes für die geplante Finanzierung. Je besser das Verhältnis der Finanzierungshöhe zum Kaufpreis, desto günstiger ist in der Regel der Zinssatz. Grundsätzlich empfehle ich, eine Finanzierung bis maximal 90% des Kaufpreises vorzunehmen, da ansonsten die Zinskondition deutlich teurer werden kann. Auch die Kombination mit öffentlichen Mittel (ohne Einsatz weiteren Eigenkapitals) kann deine Zinskondition erheblich verbessern.

3.   Tipp

Können staatliche Förderprodukte sinnvoll mit eingebunden werden?

Ja, z.B. Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz „KfW“ genannt). Hier gibt es verschiedene zinsgünstige Darlehen, zum Beispiel zur Erstellung einer neuen Immobilie oder zum Umbau und zur Sanierung. Je nach Programm bekommst du auch Tilgungszuschüsse. Detaillierte Informationen findest du als ersten Überblick auf der Homepage der „KfW“. Hier wurden die Fördermöglichkeiten im Rahmen des Klimaschutzprogramms in 2021 nochmals deutlich verbessert. Insbesondere energetische Maßnahmen nehmen einen hohen Stellenwert ein. Die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ersetzt die bisherige Förderung.

Neben der Zinssubventionierung dieser Mittel ist aber auch der Aspekt interessant, dass hierdurch bei einigen Banken auch die Zinskondition für das normale Bankdarlehen (wie bereits unter Punkt 2 aufgeführt) deutlich günstiger werden kann. Warum ist das so? Einige Banken betrachten für die Konditionsermittlung KfW-Mittel wie Eigenkapital. Um so wichtiger ist insofern die konzeptionelle Gestaltung deines Investitionsvorhabens zur Optimierung des Sollzinssatzes.

4.   Tipp

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an und wie kann ich die Höhe  ermitteln?

Beim Kauf sind drei verschiedene Arten von Nebenkosten zu berücksichtigen:

Grunderwerbsteuer
Die Höhe ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt in NRW beachtliche 6,5% und z.B. in Bayern 3,5%.

Notar- und Amtsgerichtskosten
Diese betragen ca. 2% für die Beurkundung des Kaufvertrages und der Grundschuldbestellung für die Besicherung der zu finanzierenden Bank

Maklercourtage
Sofern ein Makler eingeschaltet ist, beträgt die Maklergebühr in der Regel zwischen 3,57 % und 7,14 %. Dies ist abhängig vom Bundesland und des eingeschalteten  Maklers. Eine einheitliche gesetzliche Regelung gibt es seit Dezember 2020. Demnach teilen sich Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen die Maklercourtage. Der Makler ist dem Käufer gegenüber in der Nachweispflicht.

5.   Tipp

Fallen Kosten für Renovierungen an und können diese mitfinanziert werden?

Je nach Höhe der Maßnahmen ist eine Aufstellung durch den Architekten notwendig (auch zur eigenen Sicherheit, um die Kosten konkret festlegen zu können). Die Banken unterscheiden zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen. Aufgrund der in 2021 zum Teil erheblich gestiegenen Materialkosten ist es wichtig, einen ausreichenden Liquiditätspuffer bei der Kalkulation mit einzubauen.

Werterhaltend sind z.B. Behebung von Feuchtigkeitsschäden oder Taperzierarbeiten. Wertsteigernd sind z.B. neue Bäder oder eine neue Heizung. Allerdings gibt es hier auch Begrenzungen nach oben, ebenso wie bei Ansatz von durchzuführenden Eigenleistungen (also die Einsparung durch sonst anfallende Lohnkosten der Unternehmen).

Ich verfüge über entsprechende PDF-beschreibbare Mustervorlagen für die Baukostenkalkulation, die du gerne von mir bekommen kannst.

Die unterschiedlichen Bewertungskriterien der Banken können erheblichen Einfluss auf die Zinskondition und schlussendlich auch auf die Machbarkeit der Finanzierung haben.

6.   Tipp

Wie kannst Du von den niedrigen Zinsen profitieren und Dich vor höheren  Zinsen schützen?

Dies kannst du bei einer anstehenden Finanzierung dadurch erreichen, dass du lange Zinsbindungen mit der Bank abschließt, also mindestens 15 Jahre. Auch die Aufteilung auf mehrere Bausteine mit unterschiedlichen Zinsbindungen ist zu empfehlen, damit du Dein Zinsänderungsrisiko nicht auf einen Zeitpunkt festlegst. Mittlerweile bieten viele Banken auch Zinsbindungen von 20 Jahren und länger an.

Eine Ausnahme bilden die öffentlichen Förderprogramme der „KfW“. Denn hier sind in der Regel nur Zinsbindungen von bis zu 10 Jahren möglich. Diese kürzeren Zinsbindungen können auch durch Einbindung eines Bausparvertrags mit einem guten Finanzierungstarif abgesichert werden. Hier ist ein Vergleich der unterschiedlichen Bauspartarife immer anzuraten.

Aufgrund des seit Jahren anhaltenden niedrigen Zinsniveaus ist ein entsprechend angemessener Tilgungsanteil wichtig. Die sogenannte Anfangstilgung sollte mindestens 2%, eher 3% auf die aufzunehmende Kreditsumme betragen. Eine zu niedrige Anfangstilgung kann zu einer deutlich längeren Kreditlaufzeit führen. Außerdem solltest Du immer die Möglichkeit von jährlichen Sondertilgungen mit einbauen. Diese beträgt bei den meisten Banken in der Regel 5% p.a. bezogen auf die ursprüngliche Kreditsumme

7.   Tipp

Wie ermittelst du deine nachhaltige Wohlfühlrate für die Finanzierung?

Deine Wohlfühlrate sollte dir noch Luft zum Atmen geben, denn du möchtest ja deinen Lebensstandard nicht verschlechtern, sondern verbessern und nach wie vor auch deinen Urlaub bezahlen und genießen können. Deshalb ist eine genaue, fundierte Kalkulation wichtig, was du dir wirklich leisten kannst.

Deine monatliche Kostenplanung für die ersten Jahre „schön zu rechnen“ birgt spätere finanzielle Risiken für dich. Denk immer daran, die Immobilie selbst verursacht auch noch Kosten, neben den normalen Nebenkosten vielleicht ja auch bald anstehende Renovierungsmaßnahmen, die du beim Kauf zunächst zurückstellst. Und die Absicherung deiner Arbeitskraft und deiner Familie sollte auch nicht zu kurz kommen.

8.   Tipp

Kennst Du die Begriffe Bereitstellungszinsen und Bauzeitzinsen?

Dies wird oft vernachlässigt bzw. nicht mit der nötigen Wichtigkeit berücksichtigt.

Wenn du einen Neubau deines Traumhauses über einen Bauunternehmen oder über einen eigenen Architekten vornimmst, dann ist wichtig, bei dem Finanzierungskonzept die Bauzeit einzukalkulieren. Durch die in 2021 zum Teil drastisch gestiegenen Lieferkettenengpässe und der hohen Auslastung von Handwerksbetrieben sollten Bauzeitverzögerungen direkt mit eingeplant werden. Besser eine Bauzeit komfortabel kalkulieren, um vor unangenehmen Überraschungen geschützt zu sein.

Wenn du zum Beispiel 12 Monate einplanst, dein Darlehen bei der Bank aber nur einen zinsfreien Zeitraum von 6 Monaten vorsieht, dann zahlst du ab dem 7. Monat für noch nicht in Anspruch genommene Darlehensmittel Bereitstellungszinsen, die paradoxerweise in der Regel deutlich höher sind, als der eigentliche Sollzins (oftmals noch 3% p.a.). Auch eventuelle Bauzeitverzögerungen sollten eingeplant sein.

Mit dem Begriff Bauzeitzinsen ist deine „doppelte“ Belastung bis zum Einzug gemeint. Du zahlst Miete, aber auch schon Sollzinsen für die Inanspruchnahme deines Darlehens nach dem Baufortschritt der Immobilie. Dies solltest du einkalkulieren. Der Mehraufwand bis zum Einzug und Wegfall der Miete wird in der Regel nicht von der Bank finanziert und sollte für dich tragbar sein. Am besten legst du diesen Mehrbetrag bereits zurück bzw. reduzierst bei deiner Planung dein für die Finanzierung zu berücksichtigendes Eigenkapital entsprechend. Sollte allerdings dein Einkommen dies problemlos auffangen, ist dies nicht erforderlich

9.   Tipp

Hast Du auch an die Absicherungskosten für Deine Familie und Deine Arbeitskraft gedacht?

Neben der normalen Rate für die Finanzierung ist auch noch der Aufwand für die Absicherung deiner Familie sowie die Absicherung deiner Arbeitskraft zu berücksichtigen. Dein Pkw ist mit Sicherheit versichert, du solltest es auch in ausreichendem Maße sein. Denn was passiert, wenn ein einkalkuliertes Einkommen wegfällt oder sich durch Krankheit das Einkommen verringert und du dir dann die Rate für das Haus nicht mehr leisten kannst?

Diese Kosten müssen in deiner Gesamtplanung enthalten sein. Natürlich kann man sich nicht gegen „Alles“ absichern, gerade dann nicht, wenn man mit dem ersten Schritt eines eigenen Hauses beginnt. Aber eine Basisabsicherung sollte immer gegeben sein.

10.       Tipp

Gibt es zu beachtende Ausschlußkriterien für Deine gewünschte Baufinanzierung?

Ja, die gibt es. Hier zwei beispielhafte mögliche Ausschlusskriterien aus meiner täglichen Praxis:

Hast du gerade deinen Job gewechselt und befindest dich noch in der Probezeit?

Dann solltest du deine Planung für den Erwerb der Immobilie vorziehen oder die Probezeit abwarten. Denn ansonsten könnte eine Finanzierung seitens der Bank abgelehnt werden (sofern ein weiterer Darlehensnehmer nicht ausreichendes Einkommen hat, aus dem die Gesamtbelastung gut zu tragen ist). Ausnahmen gibt es dann, wenn du zum Beispiel in der gleichen Branche ein besseres Angebot bekommst und vorher schon langjährig als Angestellter in diesem Bereich tätig warst.

Bist du selbständig oder planst du eine Selbständigkeit?

Dann solltest du bei dem Ansatz deines Einkommen berücksichtigen, dass die Bank bei einem Selbständigen voraussetzt, dass dieser bereits mindestens drei Jahre selbständig sein muss und ein entsprechendes Einkommen nachweisen kann. Wenn du bereits länger als drei Jahre selbständig bist, dann ist wichtig, dass die Bank ein Durchschnittseinkommen aus den letzten drei Jahren ermittelt. Und dies auch nur anhand von verbindlichen Zahlen.

Zum Beispiel bei einer Beantragung im November 2021 benötigst du in jedem Fall die Überschussrechnungen für 2018 und 2019 sowie eine betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)  zum 31.12.2020 (je nach Bank ggs. auch bereits die Überschussrechnung für 2020). Es gibt noch weitere Ausschlusskriterien, die wichtig sein können und je nach Einzelfall zu berücksichtigen sind. Hierzu wirst du im konkreten Finanzierungsfall immer eine fundierte Einschätzung von mir erhalten.

Resümee:

Ich hoffe, meine wertvollen Praxis-Tipps helfen dir bei der Planung oder Realisierung deines Vorhabens weiter. Gerne helfe ich dir bei der Planung und Umsetzung deines Vorhabens. Dann schreibe mir eine E-Mail unter inf@alexanderkatz.de oder vereinbare mit mir einen kostenfreien Straegiecall unter dem nachstehend Link. Auch wenn du derzeit noch keine konkrete Immobilieninvestition geplant hast, kannst du dich in unserem Strategiecall vorab bei mir über die grundlegenden Voraussetzungen informieren.

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Dein Alexander Katz

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