Was ist ein Grundbuch -Backgroundwissen-

Was ist ein Grundbuch? Backgroundwissen zu den Praxisfällen (Episode #046)

Jeder Eigentümer oder Käufer sollte den Inhalt und die Bedeutung eines Grundbuches kennen, um vor späteren unangenehmen Überraschungen geschützt zu sein.

Blogartikel zu meiner Podcastepisode #047

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch wird als öffentliches Register beim Amtsgericht geführt informiert über die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück und wird von einer speziellen Abteilung des Amtsgerichts beim Grundbuchamt gepflegt und aktuell gehalten. Es geniest öffentlichen beziehungsweise guten Glauben.

Das bedeutet, dass auf die Richtigkeit der rechtlichen Information des Grundbuchs grundsätzlich vertraut werden kann. Oder anders ausgedrückt: Alles was im Grundbuch steht ist wahr aber Achtung: ich korrigiere: fast alles ist wahr, denn der gute Glaube erstreckt sich ausnahmsweise nicht auf das Bestandsverzeichnis, also auf die Angaben zum Grundstück selbst. (die Angaben im Bestandsverzeichnis können und sollten daher bei Bedarf im Liegenschaftsbuch des Katasteramt überprüft werden)

Wer kann das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch kann nur bei berechtigtem Interesse eingesehen werden. Wer hat denn berechtigtes Interesse?

  • eingetragener Eigentümer
  • Notare
  • Gerichte
  • Behörden
  • öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
  • Gläubiger eine titulierten Forderung gegen den Eigentümer
  • grundbuchlich gesicherte Kreditgebern sowie
  • durch Notar oder Eigentümer Bevollmächtigte Personen

Kein berechtigtes Interesse haben beispielsweise Kaufinteressenten oder Makler ohne Vollmacht. Im übrigen beinhaltet das Recht zur Einsichtnahme auch das Recht Abschriften zu fordern und deren Beglaubigung zu verlangen.

 

Wie komme ich an einen Grundbuchauszug als Eigentümer?

  • Zuständiges Grundbuchamt/Amtsgericht anrufen/ansprechen
    -Beantragung zum Teil je nach Kommune/Stadt online möglich
  • Deinen Finanzierungsberater/Deine Finanzierungsbank ansprechen
  • Mich ansprechen, da ich über einen Onlinedirektzugang Grundbuchauszüge für Dich mit entsprechender Vollmacht anfordern kann

 

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Innerhalb eines Amtsgerichtsbezirkes existieren üblicherweise mehrere Grundbuchbezirke für jedes Grundbuch beziehungsweise Gemeindebezirk gibt es durchnummerierte Grundbuchblätter. Das einzelne Grundbuchblatt (umgangssprachlich Grundbuch) besteht aus fünf Teilen.

Bestandteile des Grundbuchauszuges sind zum einen die Aufschrift, diese bildet sozusagen das Deckblatt, dann das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen 1-3. Neben dem Grundbuchblatt werden in der sogenannte Grundakte alle Unterlagen gesammelt, die das Grundstück betreffen

  1. Aufschrift:

     

    diese enthält Angaben zum Amtsgericht zum Grundbuchbezirk, die Nummer des Bandes und die Grundbuchblattnummer. Des weiteren findet man hier Angaben, ob es sich hier um ein Erbbaurecht, Wohnungs -oder Teileigentum
  1. Bestandsverzeichnis:

     

    dieses enthält Katasterangaben, die die Lagebezeichnung, die Nutzungsart und die Grundstücksgröße (lfd.-Nr, Gemarkung, Flur/Flurstück/Liegenschaftsbuch/Wirtschaftsart und Lage/Größe). Hiermit kann jedes Grundstück zweifelsfrei identifiziert werden. Das Bestandsverzeichnis genießt im Gegensatz zu allen anderen Teilen des Grundbuchs keinen öffentlichen Glauben
  2. Abteilungen 1: Eigentümer

     

    Eintragung der Eigentümer und Grundlage der Eintragung (beispielsweise Kauf/Übertragung/Erbfolge)
  3. Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen

     

    Die zweite Abteilung des Grundbuchs beinhaltet dingliche Lasten und Beschränkungen des Eigentums, welche sich unmittelbar auf das Grundstück und dessen Eigentümer auswirken. Eingetragene Lasten und Beschränkungen können den Wert des Grundstücks beeinflussen.Grunddienstbarkeiten sind Belastungen eines Grundstücks zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks z.B. Wegerechte, Leitungsrecht.

    Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist eine Belastungen eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person z.B. Nießbrauchrecht, Reallast, Dauerwohnrecht, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung, Zwangsversteigerungsvermerk/Insolvenzvermerk/ Testamentsvollstreckervermerk.

  4. Abteilung 3: Grundpfandrechte

     

    Grundschulden,Hypotheken,Rentenschulden
  • Bei der Grundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens belastet wird. Die Grundschuld erlaubt dem Darlehensgeber, das Grundstück im Wege einer Zwangsvollstreckung zu verwerten.Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld abstrakt, das heisst, sie ist nicht an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden. Daher sind Umschuldungen, Konditionenanpassungen und auch Aufstockungen möglich, ohne neue Grundschulden eintragen zu müssen. Grundschulden gibt es mit und ohne Brief (Buchgrundschuld bzw. Briefgrundschuld).

 

  • Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch, das heisst, von der zugrundeliegenden Forderung abhängig. Ist die Forderung erledigt, dann ist es die Hypothek auch. In der Praxis ist die Hypothek -bis auf die Sicherungshypothek- heute weitgehend durch die Grundschuld ersetzt.

 

  • Bei der Rentenschuld handelt es sich um eine Grundstücksbelastung. Sie ist eine Art Grundschuld und unterscheidet sich darin, dass nicht wie bei der Grundschuld eine bestimmte Kapitalsumme, sondern in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine Geldrente aus dem Grundstück zu zahlen ist

Die Abteilung 3 informiert außerdem zu dem gegebenenfalls über Vormerkungen Widersprüche oder Veränderungen bezüglich der Grundpfandrechte.

Grundakte:

Wie ebenfalls bereits angesprochen besteht beim Grundbuchamt neben dem Grundbuch- blatt für jedes Grundstück eine Grundakte. Diese enthält sämtliche Dokumente und Urkunden, die jemals zu Eintragungen oder Löschung im Grundbuch geführt haben. Hierzu zählen beispielsweise Notarverträge, Eintragungs- und Löschungsanträge, Bewilligungen, Vollmachten.

Der eingangs erwähnte Grundsatz:

Alles was im Grundbuch steht ist wahr bedeutet nicht, alles was wahr ist, steht im Grundbuch.

Vielmehr gibt es Belastungen, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind. Diese sollten von Kaufinteressenten vor Abschluss recherchieret werden, zumindest soll ich die Käuferseite danach befragt werden. Mittlerweile verlangen immer mehr Banken hierzu Informationen bzw. Nachweise bei der Finanzierungsbeantragung. Hierzu gehören zum Beispiel:

  • fällige Erschließungsbeiträge
  • Gebühren Versicherungsprämien
  • Baulasten zum Beispiel die Genehmigung für einen Grundstücksnachbarn zu einer Grenzbebauung

Diese Belastungen finden Sie Üblicherweise im Baulastenverzeichnis, falls in der Gemeinde ein solches geführt wird.

Auch Beschlüsse einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft beziehungsweise entsprechende Urteile sind nicht im Grundbuch eingetragen.

Wenn Du möchtest, dann höre Dir gerne auch nochmals die Podcastepisoden (zweiteilige Miniserie) #046 und #047 an.

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