Fallstrick Grundbucheintragungen bei Immobilien

Fallstrick Grundbucheintrag beim Immobilienverkauf

Blogartikel zu meiner Podcastepisode #046


Kann es passieren, dass sich ein Verkauf einer Immobilie nicht realisieren läßt, obwohl Du mit dem Käufer bereits einig bist? Ja, dies habe ich alleine letztes Jahr in 5 Fällen erlebt, wo fast der vorgesehene Verkauf gescheitert wäre. Wodurch?

  • Durch das Grundbuch und die darin erfolgten Eintragungen, ersichtlich aus dem Grundbuchauszug (vergleichbar mit dem Kfz-Brief für Deinen Pkw).

    Diesem wird in der Praxis fast immer viel zu wenig Aufmerksamkeit gewidmet.

Deshalb gebe ich Dir in diesem Blogartikel wertvolle Praxistipps, wie Du diese typischen Fallstricke vermeiden kannst. Unabhängig davon, ob Du zeitnah oder auch erst in einigen Jahren Deine Immobilie verkaufen möchtest.

5 Praxisfälle in 2020

In meiner Praxis habe ich im vergangen Jahr in über 5 konkreten Fällen erlebt, bei denen der Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie fast nur daran gescheitert wäre, dass im Grundbuch (= öffentliches Register, das die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück regelt)  Eintragungen vorhanden waren, die eigentlich längst erledigt waren, aber in der Vergangenheit nie aus dem Grundbuch gelöscht wurden. Also keine Seltenheit.

Daraus ergab sich dann das Problem, dass die Eintragungen nicht mehr vollständig zurückverfolgt werden konnten ( wie z.B. Grundschuld eintragungen oder Lasten und Beschränkungen, wie z.B. Wohnrechte, Nutzungsrechte, Vorkaufsrechte)  nicht mehr nachvollzogen werden konnten, und somit eine Löschung dieser Belastungen oder Rechte zunächst nicht möglich war.

Denn wenn ein Interessent eine Immobilie kaufen möchte, dann natürlich lastenfrei, frei von Rechten Dritter, die wertmindernden Einfluss haben oder haben könnten. Du würdest ja auch keinen Pkw kaufen oder leasen, wenn Du alte Zahlungsverpflichtungen des bisherigen Eigentümers mit übernehmen müsstest und Du aber den normalen Preis zahlen müsstest.

3 wichtige Fragen!

Die wichtigsten drei Fragen, die Du Dir als Eigentümer einer Immobilie stellen solltest (unabhängig davon, ob diese bereits bezahlt oder noch über eine Bank finanziert ist) sind folgende:

  1. Wann hast Du das letzte Mal auf Deinen Grundbuchauszug geschaut?
  2. Wie alt ist der Grundbuchauszug?
  3. Kennst du die Eintragungen und Belastungen und deren Auswirkung auf den Wert Deiner Immobilie?

 

Zu Beginn eines jeden Jahres ist es in der Regel ja so:

Du bekommst Jahresdepotauszüge, Tagesgeldauszüge, Kreditkontoauszüge, Mitteilungen über Rückkaufswerte bei Lebensversicherungen oder über Deine Rentenansprüche und heftest diese vermutlich im Ordner -wie jedes Jahr – ab oder prüfst zumindest zum Teil die Daten auf Richtigkeit und auf erforderliche Änderungen Deiner finanziellen Planungen.

Und was ist mit Deiner(n) Immobilie(n)?
Planst du in diesem oder in den nächsten Jahren einen Verkauf Deiner Immobilie oder die Übertragung auf die nächste Generation?

Was Du jetzt schon tun kannst?
  • Die Einholung und Prüfung eines aktuellen Grundbuchauszuges.


Wo können die Fallstricke bei bestehenden Grundbucheintragungen liegen?
  • Alte Hypotheken oder Grundschulden wurden nicht gelöscht, obwohl die zugrunde liegende Forderung bereits längst erledigt ist
  • In Abteilung II sind noch Wohnrechte oder Nießbrauch oder ein Nutzungsrecht eingetragen (der Berechtigte ist aber zwischenzeitlich verstorben oder das Nutzungsrecht ist weggefallen), die eine Wertminderung darstellen
  • Es sind noch alte Einschränkungen eingetragen (Bergbaugebieten, Wasserschutzgebieten, alte Vorkaufsrechte, alte Bahnrechte etc.), die schon längst erledigt sind, aber nicht gelöscht wurden und eine Wertminderung darstellen können

In der Regel wird mit der Erledigung der Forderung seitens des Gläubigers eine Löschungsbewilligung erteilt und (bei Briefgrundschulden/-Hypotheken) der Brief zurückgeschickt an den Grundstückseigentümer. Diesem obliegt es jetzt, die Löschung auch beim Grundbuchamt vollziehen zu lassen. Dann wird das Recht im Grundbuch auch gelöscht.

Viele Eigentümer behalten aber die Löscungsunterlagen aus zumeist zwei Gründen:
  1. Kostengründe, da eine Löschung Geld kostet, und warum sollte ich dies eintragen lassen, das Haus gehört mir doch eh. (aber irgendwann fallen zur Bereinigung des Grundbuches Kosten an, und diese werden im Zweifel später höher sein)
    -Aufgeschoben ist in aufgehoben- 
  2. Vielleicht kann ich die Grundschuld nochmals für eine Finanzierung wieder aufleben lassen, also besser behalten, dies dürfte dann ja auch kostengünstiger sein.

Aber Achtung!
Dies könnte evtl. bei der gleichen Bank funktionieren, wo ich meine Finanzierung hatte. Aber für eine andere Bank müsste die Löschungsbewilligung zurückgenommen werden und in eine Grundschuldabtretung umgewandelt werden. Dieser Aufwand ist für die Bank, die um Grundbuch als ursprünglicher Gläubiger eingetragen ist, viel zu hoch.

Was auch oftmals nicht bedacht wird: 

Viele alte Grundschuldeintragungen werden heute von den Banken auch deshalb nicht mehr akzeptiert, da sich mit den Jahren auch die formale Bestellung einer Grundschuld geändert hat (Grundschuldzins, Nebenkosten, Vollstreckungsklausel etc.-) bzw. die Bank, die eine Löschungsbewilligung erteilt hat, müsste dann ja diese zurücknehmen und eine Grundschuldabtretung an eine Bank machen, was ebenfalls in der Praxis nicht erfolgt.

Und jetzt wie in Märchen:

Es vergeht Zeit und Zeit und Zeit. Und als Sie nicht….usw.

Irgendwann soll das Objekt verkauft werden oder im Rahmen einer Erbschaftsfolge auf die nächste Generation übertragen werden.
Oder vielleicht wollen auch die Eltern die Kinder bei Ihrem ersten Eigenheim mit einer Grundschuld auf ihrem eigenen Haus unterstützen und dafür eine Grundschuld eintragen.

Der Notar oder der Eigentümer fordert dann einen aktuellen Grundbuchauszug an und dann kommt der meistens überraschende Hinweis:

  • Hier ist ja noch ein altes Recht in Abteilung II oder III eingetragen.
    Ich brauche den Nachweis der Erledigung bzw. bei Grundpfandrechten die entsprechenden Löschungsbewilligungen, damit dieses Recht auch gelöscht und die Immobilie lastenfrei gestellt werden kann. Dies ist  in der Regel grundlegende Voraussetzungen für den Verkauf einer Immobilie. Und dann geht das Suchen nach den Unterlagen los. Sherlock Homes und Miss Marple sind jetzt gefragt.
  • Wo könnten die Unterlagen sein, händisch in welcher Akte, im Tresor, im Bankschließfach, bei Verwandten des Vertrauens oder bereits zusätzlich digitalisiert in welchem Datei-Ordner, auf welchem Computer, oder extern gesichert auf einer Festplatte oder sogar in einer Cloud oder hinterlegt bei einer anderen Person des Vertrauens? Oder beim Finanzierungsberater auch archiviert, sofern die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Bei älteren Immobilienobjekten sind oftmals noch Grundschulden aus den 70’ern und 80’ern eingetragen, ja ich habe sogar Fälle gehabt, wo aus den 60’ern noch etwas eingetragen war. Dann gibt es auch noch Teilabtretungen aus einer Grundschuld, und zum Teil mit Erstellung eines Grundschuldbriefes oder auch ohne (=Buchgrundschuld). Welche Bank hat ggs. noch was?

Viele Fragen:

  • Und wo sind die Unterlagen? Nicht aufzufinden, war wohl zu erwarten
  • Kann jetzt das Grundstück lastenfrei gestellt werden? Nein!!
  • Wie komme ich an die Ersatz-Unterlagen?
  • Was kann ich tun, wenn ich nicht an Unterlagen komme, um dennoch die Kaufabwicklung möglich zu machen?

Hier kann es folgende Lösungen geben:

Unterlagen-Recherchen:

  • Grundakte beim Amtsgericht-ggs. Bauarchiv einsehen
  • Notar, der die damalige Grundschuld bestellt hat, ansprechen (oftmals gibt es aber das Notariat nicht mehr, der Nachfolger hat keine Unterlagen, gerade dann, wenn die Aufbewahrungsfristen abgelaufen sind, ansonsten Rechtsnachfolger ansprechen)
  • Alte Finanzierungsbank ansprechen bzw. Verbundpartner (bei Bausparverträgen z.B.)
  • Bei Eintragungen in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen), die nicht nur das eigene Grundstück betreffen, Nachbarn ansprechen oder bei öffentlich eingetragenen Rechten Gemeinden/Bauamt nachfragen
  • Bei Eigentumswohnungen Verwalter oder weitere Miteigentümer ansprechen
  • Bei eingetragenen Begünstigten, die verstorben sind, Angehörige bzw. Erben ansprechen, ggs. das Amtsgericht kontaktieren, wenn die Erben nicht bekannt sind
  • Frühere Eigentümer ansprechen, wenn beispielsweise bereits vor Kauf eingetragene Rechte übernommen wurden sind (dies ist auch kein Einzelfall, gerade dann, wenn der Kauf bereits über 20 oder 30 Jahre zurückliegt)
  • In Google recherchieren, wenn es beispielsweise um Stillegung von Bahnstrecken oder Zechen oder andern für die Öffentlichkeit maßgeblichen Veränderungen in der Macro-Lage gegeben hat und die eingetragenen Beschränkungen in der Praxis nicht mehr zu Beeinträchtigungen/Wertminderungen der eingetrangen Rechte im Grundbuch führen können. GGs. dann eine Bestätigung der Gemeinde anfordern.

Und wenn alles nicht geholfen hat?

Wie kann dennoch ein Kaufvertrag zustande kommen?

  • Grundsätzlich zuerst immer den Notar ansprechen, welche vertraglichen Lösungsmöglichkeiten es geben könnte
  • Einigung mit dem Käufer über die Reduzierung des Kaufpreises
  • Einigung mit dem Käufer über den Einbehalt eines Teilbetrages des Kaufpreises, bis die betreffenden Eintragungen im Grundbuch gelöscht werden können
  • Haftungsausschluss des Käufers für sich aus den Alteintragungen ggs. zu ergebenden Nachteilen oder Einschränkungen
  • Aufgebotsverfahren/Verlustanzeige von Urkunden (Fristen sind hier zu beachten)

Je nachdem, welcher Eintrag (Abteilung II oder III)  nicht gelöscht werden kann, kann es zum Teil schwierig sein, die sich hieraus ergebende Wertminderung zu kapitalisieren bzw. einen realistischen Zeitwert zu ermitteln, der dann wertmindernd bei der Kaufpreisgestaltung Berücksichtigung findet.

Was beispielsweise bei eingetragenen Grundschulden, deren Erledigung nicht nachgewiesen werden kann, noch zu beachten ist, sind die sogenannten nominalen Grundschuldzinsen (in der Regel zwischen 15% und 18%). Diese können für bestimmte Jahre noch dem Grundschuldeintrag aufgeschlagen werden und haben im übrigen nichts mit dem Darlehenszins für den eigentlich zugrunde gelegenen Kreditvertrag zu tun.

Resümee:

Das liest oder hört sich fast schon nach einem Abenteuerroman oder einer Detektivserie an.

Das muss nicht sein. Wenn man sich immer relativ zeitnah um die Löschung von Rechten kümmert, dann ist der Aufwand deutlich geringer und kann dann später entspannt meine Immobilie verkaufen oder an die nächste Generation übertragen.

Also Deine Aufgabe als guter Vorsatz für das neue Jahr 2021:

Als Eigentümer einer Immobilie den Grundbuchauszug raussuchen und prüfen:

Stimmen die Angaben oder gibt es schon Fragen zu den Eintragungen, die Du nicht beantworten oder klären kannst. Dann jemanden ansprechen, der sich damit auskennt.

Einen Notar, einen Rechtsanwalt oder gerne auch mich. Und… in jedem Fall einen aktuellen Grundbuchauszug online anfordern. Wie das geht? Sprich mich gerne an, ich helfe Dir dabei.

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