Das Finanzlexikon: Was ist ein Beleihungswert einer Immobilie?

Was bedeutet Beleihungswert? Ist dies auch der Verkehrswert einer Immobilie?

Jede Finanzierungsbank hat eigene Beleihungskriterien für die Bewertung einer Immobilie. Des Öfteren geht die Vorstellung des Kunden mit der Vorstellung der Bank über den Wert der Immobilie z.T. deutlich auseinander.

 

Dies hängt damit zusammen, dass die Bank immer einen Sicherheitsabschlag vornimmt, um hierdurch künftige, heute nicht zu beurteilende Einflussfaktoren zu berücksichtigen. Dieser Abschlag kann sehr unterschiedlich sein und zum Beispiel von folgende Faktoren abhängen:

 

  • Lage der Immobilie
  • Größe und Ausstattung der Immobilie
  • Nutzung der Immobilie
  • Alter der Immobilie
  • Zustand und Renovierungsbedarf der Immobilie
  • Regionale Einflussfaktoren und Besonderheiten.

 

 

Hier ein einfaches anschauliches Beispiel

Ein Makler bietet eine Immobilie für einen aktuellen Preis von 350.000 Euro an. Die Bank bewertet die Immobilie nach ihren eigenen Richtlinien mit 310.000 Euro. Davon werden dann nochmals mindestens 10% von dem ermittelten Wert als Sicherheitsabschlag abgezogen, also 31.000 Euro.   Somit würde die Bank die Immobilie, die 350.000 Euro kostet, nur mit 279.000 Euro  als vollwertig ansehen. Insofern ergibt sich eine rechnersiche Diskrepanz von 71.000 Euro zum eigentlichen Kaufpreis. Je nach Größenordnung der gewünschten Finanzierung geht die Bank damit ein höheres Risiko ein, was die Bank in die Zinskondition entsprechend durch einen Zinsaufschlag einpreist.   Somit ist es wichtig zu wissen, wo bei dieser Bank die Schwelle liegt, eine bessere Zinskonditioin zu erhalten.

 

Im September 2019 hielt ich als Referenzt einen Vortrag bei einem exklusiven Bootcamp in Solingen. Für diesen Vortrag hatte ich u.a. die hier beigefügte Folie entwickelt; eine Aufzählung von beachtlichen 16 Punkten (!) über verschiedene Bewertungsfaktoren, die noch nicht einmal vollständig sind.

 

Dies soll dir verdeutlichen, dass es eine pauschale Aussage zu einer Bewertung nicht geben kann, insbesondere nicht in den üblichen Internet-Plattformen. Denn hier sind nur Standardeingaben möglich, die besondere Bewertungsfaktoren der Banken nicht berücksichtigen.

Hier kommst Du zu der Folie Aufzählung unterschiedlicher Bewertungsfaktoren Immobilienbewertung

 

Fazit:

Wichtig ist für Dich, dass sich durch die Vielzahl von möglichen Bewertungsfaktoren  gravierende Unterschiede bei der Ermittlung des Beleihungswertes der Bank ergeben können. Dies hat Auswirkung auf die Höhe der kalkulierten Zinskonditionen und auch auf die grundsätzliche Machbarkeit der Finanzierung. Insofern kannst Du nur Finanzierungsangebote vergleichen, wenn Du weisst, wie die Bank Deine Immobilie bewertet.

 

Mein Tipp:

Du solltest -je nach der Höhe Deines Finanzierungsbedarfs- vergleichen, welche Bank welchen Beleihungswert für Deine Immobilie ermittelt, da auch die Bewertungsmaßstäbe einiger Banken sehr unterschiedlich sind. Alleine dadurch kannst Du Deine monatliche Rate zum Teil deutlich reduzieren, ohne Deinen eingeplanten Eigenkapitaleinsatz zu erhöhen. Die Schere kann dann noch weiter auseinandergehen, wenn Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen erfolgen sollen, da diese zum Teil nur zu 50% bei der Bewertung der Immobilie angesetzt werden. Gerne helfe ich Dir hierbei.

 

Was kann ich für Dich tun?

Wenn Du mehr zu diesem Thema erfahren möchtest oder Du aktuell wissen möchtest, welche Bank welchen Wert ermitteln würde, dann kannst Du mich gerne unter den nachstehenden Kontaktmöglichkeiten ansprechen. Denn ich habe die Möglichkeit, direkt auf die Bankriterien zugreifen zu können, was Du über die bekannten Internetplattformen nicht kannst. So könnten wir bereits eine Vorauswahl für Dich treffen.

 

Dein Podcaster und Blogger Alexander Katz Der Finanzblog und -podcast „Wenn’s um Deine Mäuse geht“