Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen – worin liegt der Unterschied –

In dem heutigen ausführlichen Blogartikel möchte ich dir anhand von einfachen Rechenbeispielen erläutern, worin der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Tilgungsdarlehen liegt und welche beachtlichen Auswirkungen die Höhe der Tilgungsleistungen auf die Laufzeit eines Darlehens haben kann.

In meiner Praxis habe ich in der Vergangenheit öfters erlebt, dass die Kunden in den Finanzierungsgesprächen verunsichert sind , wenn es um die realistische Einschätzung der Höhe der erforderlichen monatlichen Kreditrate und die Auswirkung auf die geplante Laufzeit eines Immobilienkredites geht.

-Wie hoch sollte oder muss deine Kreditrate sein, damit Du Dein persönliches Ziel , Dein Haus in beispielsweise 30 Jahren entschuldet zu haben, erreichen kannst

-Und das unabhängig davon, ob Du jetzt eine Immobilie kaufst und diese finanzierst oder ein bestehendes Immobiliendarlehen jetzt neu festlegst

Um dir die wichtigsten Unterschiede und die damit einhergehenden Auswirkungen zu verdeutlichen, habe ich hierzu sehr einfache Rechenbeispiele erstellt.

Nun zu den Begriffen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen:

Eine Gemeinsamkeit haben die beiden Darlehensformen, nämlich dass innerhalb der kalkulierten Darlehenslaufzeit das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird.

Und wo liegt jetzt der Unterschied bei den beiden Darlehensformen?

  • Bei einem Annuitätendarlehen ist deine monatliche Gesamtrate bis zur Rückführung des Darlehens immer gleich, diese Rate setzt sich aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen.
  • Bei einem Tilgungsdarlehen ist nur deine monatliche Tilgungsrate bis zur Rückführung des Darlehens immer gleich. Der Zinsanteil reduziert sich monatlich und ist dann der Tilgung noch
    hinzuzurechnen.

Bei beiden Fällen habe ich unterstellt, dass sich der Sollzinssatz während der Darlehenslaufzeit nicht verändert.

Beispiel 1:
Aufnahme eines Annuitätendarlehen über Euro 200.000,00
unterstellter Zinssatz 1,5% p.a. für die gesamt Laufzeit. Du möchtest dieses Darlehen in 30 Jahren zurückgezahlt haben. Deine monatliche Rückzahlungsrate beträgt knapp 692 Euro. Diese Rate verändert sich nicht.

Daraus ergibt sich eine sogenannte anfängliche Tilgung von 2,65% pro Jahr (bezogen auf den Kreditbetrag).

Wenn Du dann den Zinssatz von 1,5% p.a. hinzurechnest, beträgt die Gesamtrate 4,15% pro Jahr auf 200.000,00 Euro Darlehenssumme also die eben genannten monatliche Rate von Euro 692, die dann innerhalb der Zinsbindungsfrist immer gleichbleibt.

Warum nennt man die Tilgung bei einem Annuitätendarlehen anfängliche Tilgung? Dies ist einfach zu erklären:

Der Zinsanteil für das Darlehen reduziert sich, da sich auch die Restschuld des Darlehens mit jeder Tilgung reduziert. Da die Kreditrate aber gleichbleibt, steigt dementsprechend der Anteil für die Tilgung.

Deshalb wäre der Tilgungsanteil nach 10 Jahren nicht mehr 2,65%, sondern 3,07% (immer bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme von 200.000 Euro).

Wie errechnet man das?
Der Zinsanteil hat sich nach 10 Jahren auf 179,84 Euro monatlich reduziert, der Tilgungsanteil auf 511,93 Euro erhöht (die Gesamtrate ist unverändert).

Und dieser gestiegene Tilgungsanteil entspricht 3,07% p.a. auf die ursprüngliche Darlehenssumme von 200.000,00 Euro.

Beispiel 2:
Aufnahme eines Tilgungsdarlehen über Euro 200.000,00 mit den identischen Prämissen wie bei dem Beispiel 1.

Deine monatliche Tilgung beträgt bei 30 Jahren Laufzeit 3,33% p.a. (dies ermittelst  du anhand einer einfachen Formel:  100 dividiert durch die Kreditlaufzeit von 30 Jahren = 3,33% Tilgungsanteil pro Jahr ).

Dies macht dann eine monatliche Tilgungsleistung von Euro 555,00 aus. Und diese Tilgungsrate verändert sich nicht.

Wenn Du beispielsweise 50 Jahre Laufzeit unterstellen würdest, dann wäre die Tilgung immer 2%, nämlich 100 dividiert durch die Laufzeit von 50 Jahren.

Deshalb reden wir bei einem Tilgungsdarlehen nicht von einer anfänglichen Tilgung sondern immer von einer konstanten Tilgung.

Hinzu kommt jetzt noch die monatliche Zinszahlung von 1,5% auf die Darlehenssumme.  Im ersten Monat zahlst Du 250,00 Euro Sollzinsen.

Dies ergibt dann eine Gesamtkreditrate von 805,00 Euro im ersten Monat (nämlich 555,00 ‚Tilgung plus 250,00 Zinsen). Die Rückzahlungsrate sinkt dann jeden Monat um die weniger zu zahlenden Sollzinsen.

Im Baufinanzierungsbereich hat sich das Annuitätendarlehen mit gleicher Gesamtrate als „Standard“ durchgesetzt, denn hier kann der Kreditnehmer immer mit der gleichen Rate in der Zinsbindungszeit besser kalkulieren.

Ein Tilgungsdarlehen ist im Immobilienbereich nur noch selten vorzufinden. Diese Darlehensform findet man allerdings noch häufig bei Finanzierungen von Selbständigen und Existenzgründern, da hier der Focus stärker auf die gleichbleibenden Tilgungsleistungen als auf die gleichbleibende Gesamtrate gesetzt wird.

 

Beispiel 3: Auswirkung von niedrigeren Tilgungsleistungen bei einem Annuitätendarlehen:

Wie wirkt sich eine niedrigere monatliche Tilgung auf die Darlehenslaufzeit des Kredites aus?

Wenn Du bei dem ersten Beispiel der Bank sagen würdest, liebe Bank, ich möchte nur eine monatliche Kreditrate von 500,00 Euro statt 692 Euro aufbringen, dann hätte dies zur Folge, dass dann deine anfängliche Tilgungsrate jetzt nur noch bei 1,5% pro Jahr (statt 2,65% p.a.) liegen würde. Was glaubst Du, wie sich dann die rechnerische Darlehenslaufzeit verändert?

Bei 1,5% p.a. würde sich die Darlehenslaufzeit von 30 Jahren auf 46 Jahren erhöhen. Und bei einer nur 1%igen Anfangstilgung sogar auf sage und schreibe 61 Jahre.

Das hättest Du vermutlich nicht erwartet oder?

Oftmals sind im Internet auf den ersten Blick verlockende Angebote mit 1% oder 1,5% anfänglicher Tilgung zu finden, dann auch noch mit einem super günstigen Zinssatz mit zu kurzer Zinsbindungsfrist von vielleicht nur 10 Jahren und weniger.

Die Gefahr ist, dass du dann für dich falsche Rückschlüsse hieraus ziehen könntest und du dein Budget für eine in Frage kommenden Immobilie anhand falscher Parameter planst und damit auch auf die Suche nach einer Immobilie gehst, die dann letztlich nicht zu deinem Budget passt. Deshalb ist es wichtig, die richtigen Parameter vorher festzulegen.

Wichtig zu wissen ist auch noch, dass die meisten Banken bei eigengenutzten Immobilien eine maximale rechnerische Kreditlaufzeit von bis zu 40 Jahren akzeptieren, aber bei vermieteten Kapitalanlageimmobilien nur eine maximale Laufzeit von bis zu 30 Jahren.

Somit solltest Du dies auch bei deinen Planungen entsprechend kalkulieren, je nachdem, ob du eine Immobilie zur Eigennutzung oder zur Vermietung erwerben möchtest.

Hier habe ich dir noch eine Folie aus meinem Vortrag 2019 bei einem Bootcamp eingefügt, die m.E. sehr gut veranschaulicht, wie sich unterschiedliche Tilgungsraten und unterschiedliche Zinssätze auf die Gesamtlaufzeit eines Kredites auswirken.

Deshalb ist auch grundsätzlich meine Empfehlung, Zinseinsparungen aufgrund des immer noch historisch sehr niedrigen Zinsniveaus in eine höhere Tilgung zu investieren, damit du schneller entschuldet bist. Dies bedingt natürlich, dass du dir die Kreditrate auch leisten kannst und zu deinen Einkommensverhältnissen passt.

 

Ausgenommen von dieser Empfehlung können Finanzierungen für Kapitalanlageimmobilien sein, da hier andere Parameter für die Finanzierungsgestaltung eine Rolle spielen oder wenn sich die Zinseinsparung sinnvoll für den weiteren Ausbau deines Immobilienportfolios einsetzten lässt. Dies ist von Einzelfall zu Einzelfall völlig unterschiedlich und muss insofern dann individuell geprüft werden.

 

Ich hoffe, ich konnte dir anhand der Beispiele verdeutlichen, wo die Unterschiede zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Tilgungsdarlehen liegen und welche nicht zu unterschätzende Auswirkung die Reduzierung von Tilgungsraten auf die Gesamtlaufzeit des Darlehens haben kann.

 

Bei weiteren konkreten Fragen kannst Du mich gerne über die dir bekannten Social-Media-Kanäle kontaktieren.Du hast auch die Möglichkeit eine kostenfreies Strategietelefonat via Telefon oder Zoom-Call mit mir zu führen.

 

Sofern Du auf der Suche nach einer Immobilie bist, und Du hierbei als auch bei einem passenden Finanzierungskonzept Unterstützung benötigst, dann biete ich Dir gerne auch ein individuelles Finanzcoaching an, wo ich Dich von der Planung, dem Kauf und der Umsetzung komplett begleiten kann. Mein Beratungshonorar ist gestaffelt nach den von Dir gewünschtem Leistungspaket und wird individuell vereinbart.

 

Diesen Blogartikel werde ich auch noch als separate Podcastepisode veröffentlichen unter www.alexanderkatz.de/podcast

Ich wünsche Dir eine gute Woche und bleib gesund. Wenn Dir meine Blogartikel (und/oder meine Podcastepisoden) gefallen haben, freue ich mich auch über eine Rezension in Apple oder einfach auch auf meiner Facebook-Fanpage oder in Google.

 

Dein Podcaster und Blogger Alexander Katz
Der Finanzblog und Podcast „Wenn’s um Deine Mäuse geht“

 
 
2 Kommentare
  • Juan von Industryinsights

    30. Juni 2020at7:54 Antworten

    Hilfreiche Erklärung mit viel Mühe! Auch der beispielhafte Tilgungsplan ist eine schöne Vorlage.

    • Alexander Katz

      30. Juni 2020at9:34 Antworten

      Vielen Dank Juan für das schöne Feedback.
      Eine gute Woche wünscht
      Alexander Katz

Kommentar schreiben