Das 1×1 zum Thema Erwerb von Eigentumswohnungen -Teil 2-

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Eine kleine Premiere:

Die vollständige Podcastepisode Alles rund um das Thema Eigentumswohung Teil 2 gibt es erstmals als geschriebenen und „verfeinerten“ BLOGBEITRAG!

In dieser Episode erfährst du, was ist eine Teilungserklärung, was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und wie wichtig ist ein Aufteilungsplan. Außerdem erfährst du die wichtigsten grundlegenden Dinge zur Gemeinschaftsordnung und als wichtigen Exkurs gehe ich am Schluss auf die Bedeutung der Instandhaltungsrücklage ein und wie du hier.  bei dem Kauf einer Eigentumswohnung gegebenenfalls Grunderwerbsteuer sparen kannst.

Steigen wir direkt in das Thema ein: Was ist eine Teilungserklärung?

Wenn du Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkaufen möchtest, dann muss eine Teilungserklärung vorliegen, denn sonst könnte das Mehrfamilienhaus nur als eine komplette Einheit verkauft werden. Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Dies ist in dem Wohnungseigentumsgesetz gesetzlich geregelt. Das bedeutet, dass ohne die Vorlage einer Teilungserklärung eine Eigentumswohnung nicht verkauft werden kann.

In der Teilungserklärung wird unter anderem abgegrenzt, was Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist. Hierauf bin ich bereits in der ersten Episode dieser Mini-Staffel eingegangen. Was beinhaltet die Teilungserklärung? Denn hier gibt es zwei sehr wichtige Punkte.

Der erste Punkt ist die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, die vom Bauamt genehmigt bzw. erstellt wird und auch notariell beurkundet werden muss. Hieraus geht hervor, dass die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind d.h. unabhängig voneinander genutzt werden können.

Hierzu ein Beispiel aus der Praxis eines Kunden von mir:

Dieser hatte ein Dreifamilienhaus, das in der Vergangenheit als Mehrgenerationenhaus durch drei Familien aus der Verwandtschaft bewohnt wurde. Es gab drei separate Etagen, aber es gab keinen separaten in sich abgeschlossenen Eingang zu der einzelnen Etage. Um jetzt die Möglichkeit zu schaffen, diese drei Etagen als drei separate Wohnungen an verschiedene Eigentümer verkaufen zu können, war es erforderlich, auf jeder Etage eine separate Wohnungseingangstür zu installieren, damit wirklich jede Etage als in sich abgeschlossene Wohneinheit nutzbar und separat für jeden Eigentümer zugänglich ist. Dies hat mein Kunde dann auch umgesetzt und nach den erfolgten Maßnahmen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, die auch entsprechend vom Bauamt genehmigt wurde. Damit konnte dann eine Teilungserklärung erfolgen.

In meiner Praxis habe ich es des Öfteren auch erlebt, dass ein Kunde ein vermietetes Mehrfamilienhaus hatte und dieses Mehrfamilienhaus verkaufen wollte. Wenn jetzt keine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorher bestand oder beantragt wurde, dann kann er dieses Haus nur als ein Objekt verkaufen. Möchte der Verkäufer jede einzelne Wohnung separat verkaufen, dann muss er auch hier beim Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen und dies genehmigen lassen. Denn ohne diese Abgeschlossenheitsbescheinigung könnte keine Teilungserklärung für die einzelnen Wohnungen erfolgen.

Warum kann dies in der Praxis sehr sinnvoll sein?

Wenn du ein Mehrfamilienhaus als ein Objekt verkaufst, dann sind die Interessenten in der Regel Kapitalanleger, wo die weitere Vermietung der bestehenden Wohneinheiten im Vordergrund steht. Wenn du ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt hast, dann besteht für Dich auch die Möglichkeit, die Wohnungen einzeln zu verkaufen. Damit erweiterst du den Bereich der möglichen Interessenten (Kapitalanleger und Eigennutzer). Beim Kapitalanleger steht die Rendite im Vordergrund, beim Eigennutzer, die Nutzung selbst und oftmals möchte sich der Eigennutzer mit den Kauf seinen Traum erfüllen, und ist emotional und auch aufgrund der in vielen Städten gegebenen Wohnungsknappheit oftmals bereit, einen höheren Kaufpreis zu zahlen. Für den Kapitalanleger ist die Rendite entscheidend und dieser trifft seine Kaufentscheidung eher rational.

Insbesondere dürfte sich ein Objekt mit zum Beispiel vier oder fünf Wohneinheiten besser einzeln verkaufen lassen, als ein Gesamtobjekt. Allerdings muss man dann hier berücksichtigen, ob man hierdurch nicht einen gewerblichen Grundstücksverkauf betreibt, der dann eine separate Steuerpflicht auslösen könnte. Hierzu solltest du dann immer deinen Steuerberater für eine verbindliche Auskunft, die ich nicht treffen kann und darf, mit einbinden.

Der zweite wichtige Bestandteil einer Teilungserklärung ist der sogenannte Aufteilungsplan.

Unter einem Aufteilungsplan, auch Teilungsplan genannt, versteht man eine Bauzeichnung, aus der bei einem Gebäude die den jeweiligen Eigentümern gehörenden Gebäudeteile eindeutig erkennbar sind. Außerdem muss hieraus die Lage und die Größe der einzelnen Eigentumswohnungen hervorgehen Und deshalb ist in einem Aufteilungsplan jede Wohnungseinheit mit einer separaten Ziffer zu bezeichnen. Beispiel: Das Mehrfamilienhaus hat insgesamt acht Einheiten, insofern muss es hier eine fortlaufende Nummerierung von 1-8 geben. Denn die fortlaufenden Nummern sind auch wichtige Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums. Diesen Punkt hatte ich bereits in der ersten Episode erläutert.

Zur Verdeutlichung der Wichtigkeit des Aufteilungsplans hier wieder ein Fall aus der Praxis, nämlich mein eigener Fall:

Ich habe Ende des Jahres eine Eigentumswohnung gekauft, Baujahr 1964 und meiner Finanzierungsbank die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan vorgelegt. Dann kam ein Anruf der Bank. Die Bank sagte:  lieber Herr Katz, hier stimmt etwas nicht, denn meine Wohnungsgröße stimmte nicht mit der in der Teilungserklärung aufgeführten Wohnung überein. Dies hatte ich selbst nicht gemerkt, zugegebenermaßen hatte ich auch nicht alles gelesen, sondern mich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit verlassen. Somit hatte ich nicht gemerkt, dass die Angaben nicht zu der Wohnung passten, die ich kaufen wollte. Was war passiert? Ich hatte von dem Verkäufer die falsche Teilungserklärung bzw. den falschen Aufteilungsplan bekommen, denn das war der der ursprüngliche aber nicht der finale Plan. Denn beim Bau der Immobilie wurden die Wohnungen anders aufgeteilt, als ursprünglich vorgesehen.  Im dies dann klären zu können, hatte ich mich mit der Eigentümerverwaltung in Verbindung gesetzt und diese konnten mir dann den richtigen genehmigten Aufteilungsplan, der zu der Teilungserklärung auch passte, vorlegen. Damit war dann das Problem gelöst und die Wohnung die ich kaufen wollte, entsprach auch den Angaben in der Teilungserklärung.

In meiner Praxis erlebe ich sehr oft, dass die Teilungserklärung zwar vorgelegt werden kann, aber oftmals der Aufstellungsplan fehlt. Und die Vorlage des Aufteilungsplan ist mittlerweile neben der Vorlage einer vollständigen Teilungserklärung zwingende Voraussetzung für die Finanzierungsbank. Wichtig für dich ist auch noch, dass es mehrere Teilungserklärungen geben kann und auch ursprüngliche Aufteilungspläne im Nachhinein geändert wurden, wenn zum Beispiel später bauliche Veränderungen erfolgt sind.

Darum ist es besonders wichtig, alle Teilungserklärungen, alle Ergänzungen zu der ursprünglichen Teilungserklärung und einen vollständigen aktuellen Aufteilungsplan komplett der Bank vorzulegen. Denn sonst kann die Bank eine Objektprüfung zur Bewertung der Eigentumswohnung nicht abschließend vornehmen.

Der dritte Bestandteil einer Teilungserklärung ist dann noch die Gemeinschaftsordnung, diese regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander und sollte auch nicht vernachlässigt und wirklich gelesen werden. Denn es könnten ja zum Beispiel Pflichten hierin enthalten sein, aufgrund dessen der Erwerb der Eigentumswohnung für dich dann nicht in Frage kommen könnte, als Beispiel, dass eine Tierhaltung untersagt ist. Auch die Einhaltung der Nachtruhe ist nicht zu unterschätzen. Wie sieht es mit der Streupflicht im Winter aus, wer stellt den Mülleimer raus. Was ist sonst noch zu beachten oder geregelt? Dazu gibt es oftmals auch noch eine separate Hausordnung, die für jeden Eigentümer einzuhalten ist. Also kann ich dir auch hier nur empfehlen, dir die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung anzuschauen, damit du eben nicht unangenehm überrascht

wirst oder dich dies in irgendeiner Form eingeschränkt.

Am Schluss kommt noch der avisierte kleine Exkurs zum Thema Instandhaltungsrücklage.

Was ist eine Instandhaltungsrücklage und wofür findet diese Verwendung?

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus besitzt, ist automatisch Mitglied einer so genannten Eigentümergemeinschaft. Die Instandhaltungsrücklage dient der Eigentümergemeinschaft als finanzielles Polster. Muss nämlich am gemeinsamen Eigentum etwas renoviert oder saniert werden, dann werden die anfallenden Kosten auf die Eigentümergemeinschaft umgelegt und somit anteilig auf den jeweiligen Eigentümer der Wohnungseinheit. Diese Kosten werden dann entweder von der Rücklage bezahlt (wenn eine ausreichende Rücklage überhaupt besteht), ansonsten würde die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen und jeder Eigentümer müsste dann aus seiner eigenen Liquidität seinen Anteil aufbringen.

Beispiel:

Es besteht ein Acht-Parteien Haus und jetzt muss das Dach saniert werden. Ein Kostenvoranschlag wurde eingeholt, demnach belaufen sich die Sanierungskosten auf Euro 40.000. Wenn jetzt keine Rücklage bestehen würde, dann müsste bei acht Eigentümern jeder Eigentümer eine Summe von 5000 € aufbringen, unterstellt, dass jeder auch die gleiche Wohnungsgröße hätte. Um dies zu umgehen und einen finanziellen Puffer zu haben, wenn solche Maßnahmen erforderlich sind, gibt es dafür diese Instandhaltungsrücklagen, die von der Höhe sehr unterschiedlich sein können. Das hängt natürlich auch davon ab, wie alt das Mehrfamilienhaus ist und wie hoch anstehende Kosten zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums sind. Bei einem Neubau ist erst mal eine Rücklage in der Regel nicht erforderlich, da es auch Garantieleistungen der Bauträger bzw. der ausführenden Handwerkerfirmen gibt und erst in späteren Jahren erste Renovierungsmaßnahmen erforderlich sind.

Das Objekt, in dem sich meine Eigentumswohnung befindet, ist aus dem Jahr1964. Ich zahle aufgrund des Beschlusses der Eigentümerversammlung monatlich circa Euro 130,00 für das gemeinschaftliche Rücklagekonto ein. Jetzt werden in unserem Gebäude alle Fenster erneuert. Der Fenstereinbau kostet für das gesamte Objekt zwischen 40.000 und 50.000 € . Dadurch, dass in der Vergangenheit eine ausreichende Rücklage gebildet wurde, kann dieser Betrag aus dem gemeinschaftlichen Rücklagekonto bezahlt werden und es ist keine Sonderumlage für die jeweiligen Eigentümer erforderlich.

Oftmals wird auch in der Praxis die Höhe eine Rücklage unterschätzt oder bei der Liquiditätsplanung gar nicht berücksichtigt. Denn diese separaten Kosten musst du den monatlichen Finanzierungs- und Nebenkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung aufschlagen. Der Betrag kann je nach Alter des Gebäudes und der Größe der Wohnung auch deutlich höher liegen. Insofern solltest du vor allen Dingen bei älteren Objekten immer das Protokoll der Eigentümerversammlung dir vorlegen lassen, damit du weißt, was könnte auf dich zukommen, wenn du diese Wohnung kaufst und wie hoch ist die monatliche Rücklage. Denn man sollte sich auch der Überlegung oder der Diskussion nicht verschließen, ob die bisherige Rücklage überhaupt ausreichend ist.

Vier Punkte sind zu dem Thema Rücklage sehr wichtig:

  1. Wie hoch ist die derzeitige monatliche Rücklage?
  2. Wie ist der Stand des Rücklagekontos?
  3. Welche weiteren Maßnahmen am Gesamteigentum sind geplant oder bereits beschlossen?
  4. Ist eventuell eine Sonderumlage geplant oder auch schon im letzten Beschluss der Eigentümerversammlung beschlossen und wenn ja, in welcher Höhe?

Ein wichtiger Hinweis noch zum Schluss der vielen nicht bekannt ist und du hierdurch vielleicht Geld sparst, wenn du eine Eigentumswohnung kaufst:

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung kaufst Du auch eine (ggs.) bestehende Instandhaltungsrücklage dazu. Dies ist ja -wie vorher ausführlich beschrieben- Gemeinschaftseigentum. Wichtig ist, dass du diesen Anteil in dem Kaufvertrag separat aufführst (so habe ich dies bei meinem Kauf auch gemacht, der Hinweis kam von meinem Notar). Warum ist das wichtig? Dir Rücklage (bei mir war dies ein Betrag von ca. Euro 8.000) wurde von dem Kaufpreis für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer für das Finanzamt abgezogen. Insofern hatte ich nur auf den um die Rücklage verminderten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer bezahlt. Diese Thematik solltest du immer mit dem zuständigen Notar oder mit deinem Steuerberater besprechen.

Das war die ausführliche BLOG-Zusammenfassung zu meiner zweiten Podcastfolge der Mini Staffel alles zum Thema Eigentumswohnung.

Shownotes:

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