Das 1×1 zum Thema Erwerb von Eigentumswohnungen -Teil 1-

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Eine kleine Premiere:

Die vollständige Podcastepisode Alles rund um das Thema Eigentumswohung Teil 1 gibt es erstmals als vollständig geschriebenen und „verfeinerter“ BLOGBEITRAG!

In dieser Episode gibt es einen kleinen Zweiteiler aus meiner Praxis, alles rund um das Thema Eigentumswohnung. Denn hier gibt es oftmals Unstimmigkeiten und Unklarheiten zu Begriffen die wichtig sind, wenn du vor der Entscheidung stehst, eine Eigentumswohnung zu kaufen oder zu verkaufen oder du mit deiner Bank sprichst, um eine Finanzierung für den Erwerb einer Eigentumswohnung zu beantragen.

Im heutigen ersten Teil erläutere ich dir die Unterschiede zu den Begriffen:

  • Sondereigentum
  • Gemeinschaftseigentum
  • Wohnungseigentum und
  • Teileigentum

und was du hierzu unbedingt wissen solltest.

Ich habe bei meinen Kundengesprächen immer wieder erlebt, dass es Unsicherheiten gibt, wenn es um verschiedene Begrifflichkeiten in diesem Themenbereich geht, die dazu führen, können, von falschen Voraussetzungen auszugehen oder sogar eine falsche Entscheidung zu treffen, wenn du dich mit dem Kauf einer Eigentumswohnung, ob zur Vermietung oder zur Eigennutzung beschäftigt hast. In der Vergangenheit sind sogar manche Finanzierungen bei der Bank gescheitert, da nicht alle notwendigen Unterlagen vorgelegt bzw. beschafft werden konnten oder in den Unterlagen etwas anderes stand und nicht die Wohnung betraf, die du eigentlich kaufen wollte. Du kannst dir das bildlich auch so vorstellen, du kaufst einen Pkw, bekommst dann den Kfz- Brief und stellst fest, dass im Kfz-Brief eine ganz andere Automarke steht als die, die du eigentlich gekauft hast oder glaubtest, gekauft zu haben.

Rechtlich geregelt ist das Ganze im Wohnungseigentumsgesetz, dort kann man natürlich dann auch alles nachlesen.

Eine Eigentumswohnung ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung, zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus. Das heißt, dieses Haus ist so aufgeteilt dass jeder, der dort wohnt, eine eigene Wohnung hat, ob als Mieter, wo du als Kapitalanleger diese Wohnung gekauft und vermietet hast oder wo du Eigennutzer bist und du eine eigene Wohnung in diesem Haus für dich nutzt.

Was ist nun der Unterschied zu Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentum und Teileigentum. Du kannst dir das auch bildlich so verstellen: Es gibt einen leckeren Kuchen und jeder der an der Tafel sitzt, bekommt ein Stück, kann dies essen, dies ist sein eigenes Stück Kuchen. Es gibt aber dann noch einen zweiten Kuchen und hier ist die Aufteilung etwas anders, denn du bekommst ein Stück Kuchen nicht alleine, denn dieses Stück Kuchen musst du dann auch nochmals mit anderen Personen, die an der Tafel sitzen, teilen.

Der erste Punkt:

Sondereigentum. Ein Sondereigentum ist ein Eigentum, was jedem einzelnen Eigentümer als Einheit zugeordnet wird d.h. also zunächst es ist dein Eigentum. Es ist kein Gemeinschaftseigentum. Dieses Sondereigentum wird aber jetzt nochmals unterschieden zwischen den Begriffen Wohnungseigentum (zweiter Punkt) und Teileigentum (dritter Punkt)

.Wo liegt jetzt hier der Unterschied?

Ein Wohnungseigentum dient ausschließlich zu Wohnzwecken, also der klassischen Eigentumswohnung, die du eigennutzt oder die du an eine Familie oder an einen Single vermietet hast. Das Sondereigentum, was nicht ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, nennt man dann Teileigentum. Dies kann zum Beispiel eine Arztpraxis, eine Rechtsanwaltskanzlei oder ein Geschäft oder eine Werkstatt sein. Und hier sind Besonderheiten und auch Einschränkungen zu berücksichtigen, wenn sich zum Beispiel im Hausflur mehrere fremde Personen aufhalten, die nicht Bewohner dieses Hauses sind, oder wenn durch Laufkundschaft in einem Geschäft oder in einer Werkstatt der Lärmpegel höher ist. Dies sind wichtige Einschränkungen, die du berücksichtigen bzw. in Kauf nehmen musst, wenn du ein Wohnungseigentum in diesem Objekt kaufen möchtest, wo eine Gewerbeeinheit als Teileigentum enthalten ist: Wichtig ist noch zu wissen, dass deine Rechte und Pflichten, die du als Eigentümer hast, immer in der sogenannten Teilungserklärung festgelegt werden. Zum Thema Teilungserklärung, ein sehr wichtiger Punkt, komme ich in den zweiten Teil dieser Mini Serie.

Wir haben also festgestellt: Das Sondereigentum wird einem einzelnen Eigentümer, also dir, zugeordnet und kann Wohnungseigentum oder Teileigentum sein.

Jetzt kommt der vierte Begriff:

Was ist ein Gemeinschaftseigentum? Ich zitiere zunächst aus dem Gesetzestext: Gemäß Paragraph 1, Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes ist gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück sowie die Teile Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht explizit im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Was heißt das denn jetzt konkret? Ich definiere dies etwas anders:

All das, was du nicht wirklich für dich alleine nutzt, also wie zum Beispiel deine Wohnung und dein eigener Keller oder deine eigene Garage, ist Gemeinschaftseigentum. Dies kann zum Beispiel der Trockenraum, der Raum, wo die Waschmaschinen stehen, das kann der Fahrradkeller oder das gemeinschaftliche Treppenhaus und der Hausflur sein.

Auch bei einem zu einer Wohnung gehörendem Balkon ist es wichtig, dass die Farbe der Brüstung angepasst sein muss an dem einheitlichen Gemeinschaftsbild des Hauses. In welcher Farbe du deinen Balkon streichen darfst, entscheidet die Hausgemeinschaft, nicht du alleine. Wie Du aber deinen Balkon vom Boden gestaltest, also ob du als Beispiel Bangkirai verlegst, dass kannst Du alleine entscheiden, da dies zu deinem Wohnungseigentum gehört. Ähnlich ist es auch mit den Fenstern. Wenn du neue Fenster einbaust, dann entscheidest du, wie die Fenster von innen farblich gestaltet sein sollen, ob weiss, braun, blau oder schwarz wie auch immer. Allerdings muss die Außenfarbe der Fenster wiederrum an die Außenfassade angepasst werden und dies entscheidet die Eigentümergemeinschaft in einem Beschluss, der in der Regel in einer Eigentümerversammlung getroffen wird.

Noch ein Beispiel:

Deine Wohnungseingangstür; die Innenseite deiner Wohnungstür ist dein Eigentum und du kannst frei entscheiden in welcher Farbe du diese Tür streichen möchtest. Die Außenseite der Tür ist Gemeinschaftseigentum. Hier kannst du nicht entscheiden, ob du diese braun oder zum Beispiel weiß streichen möchtest, dies muss zum Gesamtbild passen und von den Eigentümern gemeinschaftlich genehmigt werden.  Interessant ist auch noch, wenn ein Gemeinschaftsgarten besteht: Wie darf dieser genutzt werden und was muss separat genehmigt werden. Du könntest nur dann über die Nutzung und Gestaltung eines Gartenanteils alleine bestimmen, wenn dieser separat für dich getrennt ist und für dich ein alleiniges Sondernutzungsrecht vereinbart wurde.

Zu dem Gemeinschaftseigentum zählen auch noch die Bereiche des gemeinschaftlichen Gebrauchs, wie zum Beispiel eine Zentralheizung, Wasserleitungen sowie Strom oder Gasleitungen. Also du siehst, es ist manchmal gar nicht so einfach genau abzugrenzen, was ist jetzt wirklich Wohnungs- oder Teileigentum und was gehört zum Gemeinschaftseigentum. Deshalb ist dem Inhalt der Teilungserklärung einer besonderen Bedeutung beizumessen. Ebenso zusätzliche Ergänzungen, die später getroffen worden sind, wenn zum Beispiel hierdurch ursprüngliche Vereinbarungen angepasst oder geändert wurden.

Das waren in dem heute den ersten Teil die Erläuterungen zu den Begriffen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentum und Teileigentum.

Im zweiten Teil der Podcast-Staffel erfährst du alles rund um das Thema Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung (hierauf bin ich heute schon kurz eingegangen) und sehr wichtig die Bedeutung eines Aufteilungsplans und warum muss dieser immer zwingend der Finanzierungsbank vorgelegt werden. Was ist und wie wichtig ist eine Haus- ordnung und was bedeutet für dich ein Rücklage-Konto wenn es um Investitionen für das Gemeinschaftseigentum geht. Dann erläutere ich dir noch in einem kleinen Exkurs wie du bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung gegebenenfalls Grunderwerbsteuer sparen kannst.

Das soll es für heute gewesen sein. An dieser Stelle erfolgt auch nochmals der Hinweis, dass ich gewissenhaft recherchiert habe, aber keine Garantie für die Richtigkeit der Angaben geben kann und auch keine Rechtsberatung durch mich erfolgt bzw. erfolgen darf. Hierfür ist ein Notar oder Anwalt zuständig

Shownotes:

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